マンション経営について

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マンション経営ってなんですか?

マンション経営を簡単に言うと、マンションを購入して、それを入居者に貸して家賃収入を得る事です。
ワンルームの一室から、大規模な一棟ビルまで賃借人の種類や規模はさまざまです。
投資商品の中ではローリスク・ロングリターンの部類に属します。

家賃収入以外のメリットは?

家賃収入以外のメリットとしては、収益用不動産を所有することで、相続時の財産評価を
下げることができます。 個人差はございますが、当社のお客様のケースですと、時価の半分くらいの評価になります。
かつては、賃貸事業の赤字をその他の所得と合算して、所得税の節税を目的とする
不動産投資がありましたが、あまり健全な運営状態と言えず、あくまでも右肩上がりの
不動産マーケットを前提とした昔の話です。

不動産投資とは?

不動産投資は賃貸事業によるインカム収入と投資終了時の売却によるキャピタル収入の2つのリターンがあります。この2つのリターンが得られなくなることが、不動産投資のリスクとなります。 インカム収入が得られなくなるケースでは、
①人災・自然災害による建物の消滅。
②テナントトラブルや犯罪事件による極端な入居率の低下。
③周辺エリアの環境変化や競合物件の出現。
④テナントの賃料不払いといった収入面と設備更新にともなう大規模修繕コストの発生。
⑤借入金の金利変動。
⑥税制改正による税負担増。
といった支出面が挙げられます。
また、キャピタル収入については、不動産マーケットによってキャピタルロスが生じる
可能性があることと、そもそも他の金融商品と比較して流動性が低いことが挙げられます。

利回りとはなんですか?

よく広告に掲載されている利回りは表面利回りと呼ばれているもので、物件価格に対する
賃料収入の割合を示しており、あくまでも参考利回り程度のものです。
賃貸事業の実態を表す利回りを、ネット利回りといい物件価格に対して賃貸事業の収入からコストを差し引いた実収入の割合となります。 したがって、ネット利回りは、表面利回り
より低くなります。
おおまかにいえば、一棟マンションの表面利回りの80%程度、一棟ビルで表面利回りの
70%程度がネット利回りとなります。

購入時の必要経費は?

収益用に限らず、不動産を購入する場合には、登録免許税や不動産取得税の負担が
あります。 新築であることや用途が住宅であることで、不動産取得税の軽減の特例を受けられる場合があります。 また不動産売買契約書は、課税文書のため印紙税が課税されます。
不動産を仲介会社を介して購入する際には、不動産会社に対して、仲介手数料が生じます。
さらに不動産の建物部分の売買について、消費税が課税されます。 (土地は非課税です。)その他、火災保険や借入を行う場合には融資関連の諸費用が必要となります。

ちゃんと借り手がつくか心配です。

マンション経営の鍵を握る需要と供給の構造。東京、特に都心部を見た場合、需要が供給を上回っているのが現状です。
しかもこの状況は次にあげる理由から、今後も継続するものと考えられています。
●進む都心回帰。都心の人口は増え続けています。
●地価は 2 極化が鮮明。都心では路線価の 3 倍での取引さえ行われています。

マンションに寿命は?

マンションの工法には、SRC 造と呼ばれる鉄骨鉄筋コンクリート工法、RC 造と呼ばれる
鉄筋コンクリート工法、S 造と呼ばれる鉄筋工法の 3 種類があり、いずれも鉄と
コンクリートの組み合わせです。
鉄は非常に強度と粘りがありますが、錆に弱いという欠点があり、この点を補う為に
弱アルカリ性のコンクリートで外気を遮断します。
建造物の耐久性を失わせる原因は、コンクリート表面が雨・風・外気の排気ガス等により徐々に中性化していき、これが鉄筋あるいは鉄骨部に及ぶと錆びやすくなり、建物の強度を失うということになります。
通常、コンクリートが中性化する速度は、1cm 進むのに 30 年かかるといわれています。
コンクリートの厚さは 3cm 以上と建築基準法で規定されていますので、理論的には 90 年(3×30 年)は保つことになります。
尚、タイル貼り等のサイディングを使用したり、定期的に補修をしていけばさらに寿命は
延びます。

将来転売することは可能でしょうか?

ワンルームマンションの特徴として一戸建てファミリー向けマンションに比べ、投資的市場が整っていることがあげられます。
立地・管理体制など好条件を満たした物件であれば、仲介業務としてサポートさせて
いただきます。

スタートさんがもし潰れてしまったら?

長引く不況下において、今や絶対に倒産しない安全な企業など存在しない時代に
なりました。 マンション経営では、売主となった不動産会社が倒産するケースも、管理会社が倒産するケースも考えられます。
しかし売主がたとえ倒産しても、マンションの購入時に所有権は買主に移っているため、
運用上は特に問題がありません。
また平成 21 年 10 月に施行された「住宅瑕疵担保履行法」により、新築住宅の引き渡し後、 もしも売主が倒産した場合でも瑕疵の補修費を請求できるようになったため、より安心してマンションを購入できるようになりました。
管理会社が倒産した場合は管理会社を移行する必要はありますが、手間なく切り替えることができ、大きな問題にはなりません。

不動産で節税できますか?

マンションを購入した初年度は、購入にかかった諸費用と減価償却費を計上します。2年目以降は、そのうちの減価償却費等が毎年計上されることになります。
このため、マンション経営における年間収支は、多くの場合、あくまで税務計算上の数字では大きな赤字になります。
この赤字は給与所得と通算することができるので、不動産所得をマイナスして確定申告すれば、所得税・住民税を大幅に減らすことができます。
また、相続税対策についても、現金や証券などの金融資産は100であれば100と評価
されますが、マンションの場合、評価額は60%程度に圧縮され、 相続税額が少なく算定
されます。
さらに、その物件で賃貸経営を行っていれば、さまざまな控除が適用されて、さらに評価額が下がります。

マンションの維持費はどうするの?

室内のクロスの張り替えやクリーニングなどは、入居者が支払う敷金で賄うことが
できます。 外観や共用部の修繕については、管理会社が長期的な修繕計画を立て、定期的なメンテナンスを行うことで、20 年 30年後の急な修繕費用の発生を防ぐほか、 オーナーの方々から毎月修繕積立金を預かって中長期的な修繕コストとして充当するため、修繕の度に出費が必要になることはほとんどありません。
そのほか、駐車場の利用料も修繕費などのために管理組合に支払われます。
多くのオーナー様が毎月の家賃収入をローン返済に充当されていますが、返済終了後の家賃収入は純益になります。
たとえば35歳の方が30年返済ローンでマンションを購入しオーナーになった場合、
65歳からは私的年金として家賃収入を得ることができます。 公的年金制度への不安が
高まっている現在、私的年金による老後生活の自助努力が、ますます重要になっています。
また、スタート提携ローンなどマンション経営(マンション投資)のローン契約は、
団体信用生命保険への加入が条件となります。 この保険料は原則的に金利に含まれるため、契約した方が別途保険料を支払う必要はありません。
団体信用生命保険の加入者に万一(死亡もしくは高度障害)のことがあった場合、
マンション購入のローン残高相当の保険金が下りて返済が不要になるので、 毎月の家賃収入をいわば「遺族年金」として受け取ることができます。

オーナーになると煩わしいことが増えるのでは?

正直に申し上げますが、マンション経営には煩わしいことが多いのは事実です。
そのようなオーナー様の負担を軽減するために、当社ではオーナー様に代わり
ロケーション・利便性等のマーケティングを行い、 これに基づき家賃設定をして入居者募集からさらに、家賃の集金・賃貸借契約・更新手続き・退室にともなう手続き・専有部分の
メンテナンス(内装手配等)などを代行するサポートシステムをご用意しています。
詳しくは資料をご請求ください。

もし、地震があったらどうなるのですか?

新耐震設計法による構造計算、構造規定などにより、現在のマンションは地震に対して強くなっていますが、 それでも地震に対してご不安な方には地震保険をご紹介しています。
地震保険に加入することで地震に対する備えもできるうえ、 「耐震等級割引」の適用もあるので地震保険料も割引されます。

自宅のローンが残っていても投資用マンションローンは組めますか?

ご自宅のローンが残っていても、 投資用マンションのローンを利用することは可能です。
ただ、お借入れの状況やご年収、勤務先などの諸条件によって融資の可否や金額、 借入期間が判断されます。
事前にお借入れの状況等を確認させていただければ、速やかにご返答が可能です。

入居者の募集はどのようにするのですか?

当社がすべて代行いたします。周辺の物件や市場データに基づき、オーナー様と協議の上、賃貸条件と家賃を決定します。
当社の独自募集と提携不動産会社の斡旋により、条件を満たす入居者だけを選び出します。オーナー様には広告などをしていただく手間や費用は必要ありません。

将来、金利が上昇したときは、どうすべき?

一部繰り上げ返済で、利息の負担を減らせます。
ほとんど利息のつかない低金利は、預貯金を増やしたい人にとっては歓迎できないものの、ローンを利用する人にとっては絶好のチャンス。 けれども、現在の状況がずっと続くとは
限りません。今後、金利が上昇しはじめた場合は、 余剰資金を使って元金の一部繰り上げ
返済をすると、その金額は元金の返済にあてられるため、利息の負担を軽減することが
できます。
いずれにしても、金利の変動を見込んだ上で計画を立てる必要があると言えます。

ローンを組むことに抵抗があるのですが?

おそらくご購入したほとんどの方が 1 度は感じられた抵抗感だと思います。
しかし、システムを理解していただきますと、ローンを利用する理由がわかり、
抵抗感はなくなるでしょう。
日本人にはあまり馴染みがありませんが、欧米では個人でもローンをうまく活用して
資産運用しています。現在の低金利時代には金融機関を利用する逆の発想が必要です。

地方在住であったり、仕事や子育てで多忙でも大丈夫ですか?

全く問題ありません。オーナー様におやりいただくことはごくわずかです。
マンション経営に必要な入居者募集・家賃集金・賃貸借契約等の様々な手続きは当社が
代行します。
オーナー様には毎月のお家賃の入金確認と、新規入居者の選定の許可をしていただく程度
です。
また当社のお客様には地方在住の方も多くいらっしゃいます。東京の不動産事情を詳しく
知り尽くした当社をパートナーにお選びいただくことで、 お客様のマンション経営を最善の形でサポート致します。専門的な知識は必要なく、現在のライフスタイルを崩さずに
お持ちいただけます。